전세사기 유형 파악해서 안전하게 전세대출 받아요

전세사기 피하는 방법 설명사진

 

깡통전세 사기

깡통 전세사기가 기승을 부리고 있습니다.  부동산 임대 계약서를 쳬결할때, 실제로는 그 집을 소유하고 있지 않음에도 불구하고 가짜 계약서나 거짓정보를 제공하여 월세나 전세금을 받아가는 사기 수법입니다. 

1. 가짜 계약서 제출

사기범은 실제로는 소유하고 있지 않는 부동산에 대한 가짜 계약서를 제작하여 피해자에게 제출합니다. 

 

2. 거짓정보 제공

사기범은 피해자에게 가짜 집주인으로 위장하여 부동산을 소유하고 있다는 거짓 정보를 제공합니다. 또한 신뢰를 얻기 위해 사진이나 문서를 위조하여 세입자에게 보여주기도 합니다. 

 

3. 보증금 및 월세 요구

피해자는 가짜 계약서에 따라 보증금과 월세를 지불하는데 사기범은 보증금을 받고 나면 실제로는 집을 소유하고 있지 않기 때문에 피해자에게 계약서에 작성한 집을  제공할 수 없습니다. 

 

4. 허위퇴거

일정기간이 지나면 사기범은 허위로 피해자에게 퇴거 통지를 보내거나 집을 침입당한 척하여 무단으로 퇴거시기기도 합니다.  또는 추가로 월세나 전세금을 요구하거나 다른 사람에게 집을 중복 임대하기도 합니다. 

 

임대인확인을 철저히 해요. 

1. 가짜 임대인과의 계약을 조심하세요. 

 신분증조차도 위조를 하여 진짜 임대인 흉내를 내느 경우가 많습니다.  반드시 임대인 본인이 나오는 계약이 하시기를 바라요. 부동산 중개인이나 가족, 친지, 대리인이 나오는 계약은 하지 않는 것을 추천드립니다. 

 

2. 신탁회사의 동의 없는 계약

오피스텔이나 신규빌라, 신규 아파트의 경우 신탁 전세사기를 당하는 경우가 많습니다. 임대인 또는 집을 지은 건설사가 금융기관에서 대출을 받기 위해 오피스텔이나 아파트를 담보로 신탁회사에 담보신탁 계약을 맺으면 아파트 소유권은 신탁회사로 이전됩니다. 그래서 등기부등본에 보면 신탁회사로 소유주가 이전하게 됩니다. 하지만  건설사나 임대인이 돈을 빌린 것일 뿐, 서류상에만  소유주로 되어 있다는 말로 임차인을 속여서 보증금을 가로채는 방식이 많습니다. 건물을 지은 건설사나 건설사를 대신해 사업대행을 하는 시행사 (분양대행)에서 이러한 사기를 치는 경우가 있습니다.   계약을 하려면  등기부등본에 나온 소유주가 신탁자로  신탁자와 계약을  해야 하는데  계약을 할 때 건설사나 시행사, 임대인의 이름으로 계약서를 작성하게 되면서 사기를 당하게 됩니다.    그래서 반드시 신탁회사 이름이 계약서에 명시하도록 하세요. 등기부등본에 나온 신탁회사를 임대인으로 하는 게 아니라  임대인이나 시행사, 건설사를 계약서에 명시하는 경우가 많은데 반드시 조심하고 또 조심하시기를 바랍니다.   공인중개사도 이러한 업계의 관행을 용인하고 계약하는 경우가 많기 때문에 조심하고 또 조심하세요.  소송으로 가도 패소하는 경우가 많기 때문입니다.  분명히 공인중개사를 대동하고 계약했는데도  신탁회사를 소유주로 하지 않고 임대인(건물주/ 건설사/ 시행사/ 분양대행사)으로 계약하고, 보증금  입금도  시행사 계좌가 아니라 임대인(건물주/ 건설사/ 시행사/ 분양대행사) 이체 하라는 경우가 많습니다. 조심하고 또 조심하시기를 바랍니다.  소송으로 가더라도 계약자가 신탁회사가 아니라면 패소하게 됩니다. 반드시 신탁회사의 동의서를 서면으로 받으시기를 바랍니다. 꼭꼭 유의하세요.  말로하는 동의는 법적효력이 없으니 반드시 서면으로 증거를 남기시기를 바랍니다. 

 

계약서 작성시  사기유형

1. 월세집을 전셋집으로 계약한 공인중개사

집주인은 월세로 내놨는데 전셋집으로 세입자를 구한 뒤 보증금을 받고 도주하는 경우가 많습니다. 계약은 반드시 공인중개사가 아니라 집주인과 하세요. 대행이라는 집은 웬만하면 피하시는 게 좋습니다. 

 

2. 이사를 갔는데 이미 살고 있는 세입자가 있는 이중 계약

분명히 계약을 하고 이사를 했는데 다른 세입자가 이사오거나 살고 계시는 경우가 있습니다. 이중계약을 해서 보증금을 이중으로 받아 가로채는 경우입니다. 

 

 

 

계약한 직후의 전세사기유형

1. 선순위 근저당, 신탁등기말소 등 특약을 불이행하는 경우

 계약할 때는 대출상환을 해서 근저당을 말소하거나, 신탁등기 말소를 해준다고 해놓고 계약을 불이행하는 경우가 있습니다. 반드시 잔금은 은행이나 신탁회사에서 대출을 상환완료했는지  구두가 아닌 서류로 받아서 확인하시기를 바랍니다.   은행과 신탁회사에 전화해서 대출상환 완납영수증을 팩스나 메일로 서류를 받으실 수 있습니다.  그다음에 잔금을 입금하시기를 바랍니다. 이 순서가 바뀌는 경우에 돌이킬 수 없는 상황이 전개될 수 있습니다. 

 

2. 입주한 이후의 전세사기

선순위 임차보증금 및 근저당을 허위고지 한경우 사기를 당하는 경우가 많습니다.   세금이나 임금채권은 모든 선순위 보증금보다 우선순위로 변제되기 때문에 반드시 세금 완납 영수증을 공인중개사를 통해 집주인에게 받을 수 있도록 하세요. 1순위 근저당이 되어 있더라도 세금과 임금채권은  제일 우선 순위입니다. 그렇기 때문에 집주인에게 "세금완납중명서" 서류를 요청하세요. 요즘은 공인중개사도 기본으로  해주기도 하지만 ,  책임당사자인 계약자가 꼭 챙기시기를 바랍니다. 

 

3. 전세 만기 후 임대인이 일방적인 보증금을 미반환하는 경우

전세 만료 3개월전에  반드시 문자나 서면으로  전세계약을 종료한다고 알리셔야 합니다.  반드시 서면이나 문자로 증거를 남기세요.  전세 만료가 다되었는데도 전세 보증금을 주지 않는다면 우체국에 가셔서 집주인에게 내용증명을 발송하시고 임차권  등기를 하시기를 바랍니다. 그러면 등기부 등본에 임차권 등기가 기록으로 남기 때문에 집주인을 보다 강력하게 압박할 수 있습니다. 

 

전세사기를 피하는 방법

1. 집주인의 신분증의 위조를 반드시 확인하세요. 그리고  신분증 사본을 받아 두세요. 

2.  임대인의 "세금완납증명서"를 반드시 서류로 받으세요.  국세 지방세는 임대차 계약시 세입자가 1순위라고 하더라도  제일 먼저 강제 집행할 수 있습니다. 

 

3. 반드시 집주인과 계약하세요.  가족, 친지, 공인중개사 등 집주인이 아닌 사람과 계약하는 물권은 피하시기를 바랍니다.   그 집이 아니더라도 계약할 집이 많습니다. 

 

4. 잔금 치룰 때 집주인에 대출상환을 완납해야 한다면  은행 및 신탁회사에 "대출완납증명서"를 반드시 "서류"로 받으시고 잔금을 치르세요.  시간이 지체되는 것보다 안전하게 계약하시는 것이 먼저입니다. 

 

5. 계약종료 통보는  증거를 남길 수 있도록 최대한 문자나 음성녹음으로 남기세요.